Obsługa transakcji nieruchomościowej krok po kroku – od pierwszej rozmowy z pośrednikiem do aktu notarialnego

TL;DR Pierwsza rozmowa i wycena to moment, w którym ustalasz, czego naprawdę potrzebujesz. Potem podpisujesz umowę pośrednictwa, która musi mieć formę pisemną lub elektroniczną (art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Dalej jest przygotowanie i ekspozycja oferty, prezentacje oraz negocjacje z kupującym. Warunki zabezpiecza umowa przedwstępna lub rezerwacyjna, często z zadatkiem. Finał to akt notarialny, wpis do księgi wieczystej i wydanie nieruchomości. W DKB INVEST prowadzimy Cię przez cały proces, a zakres naszego wsparcia wybierasz sam.

Kupno albo sprzedaż mieszkania to jedna z większych decyzji w życiu. Nic dziwnego, że pojawia się stres. Nie wiesz, co podpisać, ile to potrwa i kto za co odpowiada. Dobra wiadomość jest taka, że cały proces da się rozłożyć na kilka zrozumiałych kroków. Poniżej przechodzimy przez nie po kolei, spokojnie i bez żargonu.

Obsługa transakcji nieruchomościowej krok po kroku – jak to wygląda w praktyce

Obsługa transakcji nieruchomościowej to po prostu prowadzenie Cię przez wszystkie formalności od pierwszego spotkania aż do przekazania kluczy. W praktyce bierze w niej udział kilka osób, a każda ma swoją rolę.

• Pośrednik pomaga w wycenie, przygotowaniu oferty, prezentacjach, negocjacjach i pilnuje, żeby dokumenty były kompletne.

• Notariusz spisuje akt notarialny i dba o zgodność transakcji z prawem.

• Bank wchodzi do gry, gdy kupujesz na kredyt. Wtedy potrzebne są dodatkowe dokumenty i wycena nieruchomości.

• Doradca podatkowy pomoże, gdy nie wiesz, jak rozliczyć sprzedaż albo czy należy Ci się zwolnienie z PCC.

Czy musisz mieć pośrednika? Nie. Możesz prowadzić transakcję samodzielnie. Warto jednak wiedzieć, że pośrednik zdejmuje z Ciebie część pracy i pilnuje terminów, o których łatwo zapomnieć.

Ile to trwa? To zależy od nieruchomości i kupującego. Jedne transakcje domykają się w kilka tygodni, inne ciągną się miesiącami. Najwięcej czasu zwykle zajmuje znalezienie właściwej osoby i uzgodnienie warunków.

Pierwsza rozmowa z pośrednikiem i wycena nieruchomości

Wszystko zaczyna się od rozmowy. To spotkanie bez zobowiązań. Chodzi o to, żeby poznać Twoją nieruchomość i Twoje oczekiwania.

Na spotkanie warto zabrać podstawowe dokumenty, jeśli je masz: numer księgi wieczystej, akt nabycia (akt notarialny albo postanowienie o spadku) oraz informacje o ewentualnym kredycie czy hipotece. Jeśli czegoś brakuje, nie szkodzi. Ustalimy, co trzeba uzupełnić.

Pośrednik zbiera od Ciebie kilka informacji:

• metraż, liczbę pokoi, piętro i stan techniczny,

• rok budowy i ewentualne remonty,

• wysokość czynszu i opłat,

• powód sprzedaży i Twój oczekiwany termin,

• cenę, jakiej się spodziewasz.

Na tej podstawie powstaje wycena. To nie jest sztywna liczba, tylko realna ocena, ile nieruchomość może osiągnąć na rynku. W DKB INVEST możesz zamówić samą wycenę jako jednorazową usługę. Dzięki temu lepiej ocenisz potencjał swojej nieruchomości, nawet jeśli nie chcesz od razu pełnej obsługi.

Czy wycena jest płatna? Zależy od zakresu współpracy. W ramach pełnej obsługi jest częścią procesu. Jako osobna usługa ma indywidualnie ustalaną cenę.

Czy musisz od razu podpisywać umowę? Nie. Pierwsza rozmowa służy temu, żebyś spokojnie zdecydował, czy chcesz działać dalej i w jakim zakresie.

Umowa pośrednictwa – co musi zawierać i na co uważać

Umowa pośrednictwa to najważniejszy dokument na starcie. I tu ważna rzecz: musi mieć formę pisemną albo elektroniczną. Inaczej jest nieważna. Mówi o tym art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co powinno znaleźć się w umowie:

• strony umowy i dokładny opis nieruchomości,

• zakres czynności, które podejmuje pośrednik,

• sposób ustalenia wynagrodzenia,

• czas trwania umowy,

• warunki jej rozwiązania.

Wysokość prowizji nie jest regulowana ustawowo. To znaczy, że zależy od ustaleń między Tobą a pośrednikiem. W DKB INVEST prowizja wynosi od 1% do 3% brutto. Jej wysokość zależy od rodzaju umowy, okresu, specyfiki i wartości nieruchomości oraz zakresu obsługi.

Jest jeszcze jedna ważna różnica. Umowa na wyłączność oznacza, że tylko jedno biuro prowadzi sprzedaż. Umowa otwarta pozwala współpracować z kilkoma. Każda ma swoje plusy i minusy, a wybór zależy od Twojej sytuacji.

Na co zwrócić uwagę przy umowie pośrednictwa

• Klauzule, których nie rozumiesz. Poproś o wyjaśnienie, zanim podpiszesz.

• Zbyt szeroki zakres czynności, za które i tak płacisz.

• Zbyt długi czas trwania umowy bez możliwości wcześniejszego zakończenia.

• Nieprecyzyjny zapis o wynagrodzeniu. Powinno być jasne, kiedy i za co płacisz.

W DKB INVEST nie narzucamy jednego modelu. Mamy cztery warianty współpracy, od pełnej obsługi po pojedyncze usługi. To Ty wybierasz zakres naszego wsparcia.

Przygotowanie nieruchomości i ekspozycja oferty

Po podpisaniu umowy zaczyna się praca nad ofertą. Najpierw dokumenty. Potem zdjęcia, opis i publikacja ogłoszeń.

Dokumenty, które warto przygotować:

• odpis z księgi wieczystej,

• podstawa nabycia, czyli akt notarialny, postanowienie o spadku albo umowa darowizny,

• świadectwo charakterystyki energetycznej,

• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,

• ewentualne zaświadczenia o braku osób zameldowanych.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe. Za jego nieprzekazanie kupującemu grozi grzywna do 5 000 zł. To zapis z art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Kto robi zdjęcia? Najlepiej ktoś, kto wie, jak pokazać mieszkanie w dobrym świetle. W DKB INVEST przygotowujemy ofertę do publikacji w internecie, więc zdjęcia i opis są częścią naszej pracy. Jeśli chcesz, możesz też zamówić tylko kompletację dokumentów albo samo przygotowanie oferty.

Jak długo trwa ekspozycja oferty? Nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od ceny, lokalizacji i stanu nieruchomości. Dobrze przygotowana oferta przyciąga więcej poważnych zapytań, a to skraca cały proces.

Negocjacje i umowa przedwstępna lub rezerwacyjna

Gdy pojawia się kupujący, zaczynają się negocjacje. Zwykle dotyczą ceny, terminu i tego, co zostaje w mieszkaniu. Tu pośrednik jest po Twojej stronie. Prowadzi rozmowy, przekazuje oferty i pomaga znaleźć rozwiązanie, które pasuje obu stronom.

Potem przychodzi moment zabezpieczenia ustaleń. Najczęściej wybiera się jedną z dwóch umów.

Zadatek to nie to samo co zaliczka. Przy zadatku, jeśli kupujący się wycofa, traci wpłaconą kwotę. Jeśli wycofa się sprzedający, musi zwrócić dwa razy tyle. Zaliczka tak nie działa. Przy jej zwrocie nikt nie płaci podwójnie. Zasady zadatku opisuje art. 394 Kodeksu cywilnego.

Czy umowa rezerwacyjna jest wiążąca? To zależy od jej treści. Nie ma jej w Kodeksie cywilnym, więc wszystko rozstrzygają zapisy, które podpisujesz. Dlatego warto czytać je uważnie.

Co się stanie, jeśli transakcja się nie uda? Jeśli strony podpisały umowę przedwstępną z zadatkiem, skutki są jasne. Przy umowie rezerwacyjnej zależy to od tego, co ustalono. Warto mieć to zapisane czarno na białym.

Akt notarialny, koszty i wpis do księgi wieczystej

Finał to akt notarialny. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć właśnie taką formę. Mówi o tym art. 158 Kodeksu cywilnego. Notariusz czuwa nad tym, żeby wszystko było zgodne z prawem, i odczytuje dokument przed podpisaniem.

Koszty transakcji warto znać wcześniej. Oto najważniejsze z nich.

PCC trzeba rozliczyć w ciągu 14 dni. Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz, więc zwykle nie musisz robić tego sam. Warto pamiętać, że od 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Jeśli nie jesteś pewien, czy Ci przysługuje, skonsultuj to z doradcą podatkowym.

Wniosek o wpis do księgi wieczystej składa notariusz. Ty nie musisz biegać po urzędach. Wpis pojawia się po rozpoznaniu sprawy przez sąd, a czas oczekiwania zależy od obciążenia wydziału.

Jeśli kupujesz na kredyt, bank poprosi Cię o dodatkowe dokumenty:

• zaświadczenie o dochodach,

• wyciągi z konta,

• operat szacunkowy nieruchomości.

Na koniec zostaje wydanie nieruchomości. Najlepiej zrobić to z protokołem zdawczo-odbiorczym. Spisujecie w nim stan liczników, przekazane klucze i rzeczy, które zostają w mieszkaniu. To prosty dokument, który chroni obie strony.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania? Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości. Do każdej kwoty dolicza się VAT. Przy zakupie lokalu mieszkalnego obowiązuje połowa stawki podstawowej. Dokładną kwotę poda Ci notariusz przed spotkaniem.

Czy umowa rezerwacyjna jest wiążąca? To zależy od jej treści. Nie ma jej w Kodeksie cywilnym, więc znaczenie mają zapisy, które podpisujesz. Przeczytaj je uważnie, zanim wpłacisz jakąkolwiek kwotę.

Kto płaci PCC? Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci kupujący. Stawka na rynku wtórnym wynosi 2%. Na rozliczenie masz 14 dni, a przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz.

Jak sprawdzić księgę wieczystą? Księgi wieczyste są jawne. Możesz sprawdzić swoją nieruchomość online, w oficjalnej wyszukiwarce. Warto to zrobić przed podpisaniem umowy, żeby upewnić się, że stan prawny jest czysty.

Ile trwa wpis do księgi wieczystej? Wniosek składa notariusz. Czas oczekiwania zależy od sądu i liczby spraw. Czasem to kilka tygodni, czasem dłużej. Do momentu wpisu warto zachować wszystkie dokumenty.

Czy pośrednik zastępuje notariusza? Nie. Pośrednik prowadzi Cię przez proces i pomaga w formalnościach, ale akt notarialny spisuje notariusz. To on odpowiada za zgodność transakcji z prawem.

Masz pytania, których nie ma na tej liście? Napisz do nas albo zadzwoń. W DKB INVEST działamy na rynku od 2017 roku i znamy Kraków oraz okolice od podszewki. Prowadzimy Cię od pierwszej wyceny aż do finalizacji, a Ty decydujesz, jak szerokie wsparcie chcesz otrzymać.